RNAL em 2026: o que mudou no registo de Alojamento Local e o que deve verificar agora

publicado a 28 de setembro de 2026

O regime do Alojamento Local (AL) mudou muito em pouco tempo. Em 2023, o programa Mais Habitação suspendeu novos registos, pôs prazo de validade aos existentes e tornou-os intransmissíveis. Em 2024, grande parte disso foi revertida, e o poder de decisão passou em larga medida para as câmaras. Este artigo resume o que está em vigor à data de publicação, com base na legislação e no Guia Técnico do Turismo de Portugal.

O enquadramento: RNAL e o Decreto-Lei n.º 128/2014

O regime jurídico do AL continua a ser o Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado várias vezes. O RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local) é a base de dados pública, mantida pelo Turismo de Portugal, onde aparecem os estabelecimentos registados: nome, capacidade, artigo matricial, titular da exploração e, desde 2024, a data de validade do seguro obrigatório.

O registo não se pede ao Turismo de Portugal. Faz-se através de uma comunicação prévia com prazo, dirigida ao presidente da câmara municipal do concelho onde fica o alojamento e submetida no Balcão Único Eletrónico (portal ePortugal). O documento emitido com o número de registo é o único título válido para abrir ao público, e esse número tem de constar em toda a publicidade, incluindo nos anúncios em plataformas como o Airbnb e a Booking.

O que mudou com o Decreto-Lei n.º 76/2024

O Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, entrou em vigor a 1 de novembro de 2024 e alterou de forma significativa as regras criadas pela Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação). As mudanças mais relevantes para quem explora ou quer abrir um AL:

Fim da suspensão nacional de novos registos de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem em frações autónomas.
Registos sem prazo de validade. Foi revogada a validade de cinco anos, a reavaliação prevista para 2030 e a caducidade de registos inativos.
Transmissibilidade volta a ser a regra. A titularidade do registo pode voltar a mudar, por exemplo numa venda. As câmaras podem limitar essa transmissão em áreas de contenção, nas modalidades de moradia e apartamento, mas não nos casos de sucessão, doação a cônjuge, descendentes ou ascendentes, e divórcio.
Autorização do condomínio deixa de ser exigida para registar um AL numa fração, exceto nos hostels em prédios onde coexista habitação.
Condomínio pode opor-se, mas não cancela. A assembleia de condóminos, por deliberação de mais de metade da permilagem e com fundamento em perturbações reiteradas e comprovadas, pode pedir ao presidente da câmara o cancelamento do registo. Quem decide é a câmara.
Provedor do alojamento local. O regulamento municipal pode criar esta figura, que aprecia queixas e ajuda a gerir conflitos entre residentes, condóminos e titulares.
Capacidade: o máximo passa a 9 quartos e 27 utentes, com exceção dos hostels e da modalidade de quartos.

Em paralelo, o Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro, revogou a Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL), com efeitos reportados a 31 de dezembro de 2023.

O poder passou para as câmaras

A mudança de fundo é esta: as regras finas do AL passam a depender cada vez mais do município. Cada câmara pode aprovar um regulamento municipal de AL. Nos municípios com mais de 1000 registos, a assembleia municipal tem de deliberar expressamente, no prazo de 12 meses a contar da data em que atinge esse número, se exerce esse poder.

Através do regulamento, o município pode criar:

Áreas de contenção, onde há sobrecarga de AL. Aí pode, por exemplo, recusar novos registos em imóveis que tenham estado arrendados para habitação nos dois anos anteriores, fixar limites face ao número de fogos para habitação e restringir a transmissão de novos registos. O prazo para a câmara se opor ao registo sobe para 90 dias.
Áreas de crescimento sustentável, que justificam monitorização. Aí pode exigir, entre outros, estado de conservação médio ou superior e certificado energético D ou melhor.

Estas áreas devem ser reavaliadas pelo menos de três em três anos. Enquanto prepara o regulamento, o município pode suspender novos registos em áreas delimitadas, por deliberação da assembleia municipal, até um ano.

O que veio depois: o Decreto-Lei n.º 151/2026

Depois das eleições autárquicas de 2025, vários municípios não conseguiram cumprir os prazos para decidir sobre o regulamento. Segundo a informação divulgada até setembro de 2026, o Decreto-Lei n.º 151/2026, de 30 de julho, veio dar aos municípios que ultrapassaram os 1000 registos até 31 de dezembro de 2025, e que ainda não tinham deliberado, até 31 de dezembro de 2026 para o fazer. Permite também, a título excecional, prolongar ou decretar uma suspensão de novos registos pelo tempo estritamente necessário para preparar o regulamento, sem ultrapassar essa data. Confirme o texto integral no Diário da República antes de agir com base nestes prazos.

Na prática, durante 2026 alguns concelhos podem ter novos registos suspensos em certas zonas, e até ao fim do ano podem surgir regulamentos novos. Confirme a situação no site da câmara.

Como se regista uma casa nova

A comunicação prévia com prazo é feita pelo titular da exploração, ou por alguém com procuração, no Balcão Único Eletrónico. Segundo o Guia Técnico do Turismo de Portugal, deve incluir, entre outros:

Cópia do documento de identificação do titular ou código da certidão permanente, se for empresa.
Termo de responsabilidade sobre a idoneidade do edifício ou fração para a atividade.
Cópia da caderneta predial urbana.
Contrato de arrendamento ou outro título, com autorização para AL, se o titular não for proprietário.
Declaração de início ou alteração de atividade nas Finanças, com o CAE correspondente.
Ata do condomínio, apenas no caso de hostels em prédios em propriedade horizontal.

A câmara tem 60 dias, ou 90 em área de contenção, para se opor e realizar vistoria. Sem oposição nesse prazo, o número de registo passa a valer como título de abertura. Algumas câmaras cobram uma taxa própria pelo procedimento.

O que verificar agora, se já tem AL

Os dados no RNAL estão corretos? Capacidade, modalidade, titular, email e data de validade do seguro.
O seguro está em dia? A falta de seguro válido é motivo de cancelamento. Veja o nosso guia sobre o seguro obrigatório no AL.
O seu concelho tem regulamento de AL, áreas de contenção ou suspensão em curso? Consulte o site da câmara, sobretudo se pensa vender, transmitir ou abrir uma segunda casa.
O condomínio tem o seu contacto? A lei obriga o titular a disponibilizar telefone e email ao condomínio, nos prédios em propriedade horizontal.
As outras obrigações estão cumpridas? Comunicação de hóspedes estrangeiros ao SIBA, livro de reclamações e taxa turística, quando exista.

Como o ciceroni ajuda

O ciceroni não trata do registo no RNAL nem de procedimentos junto da câmara. Ajuda no que vem a seguir: cada estadia tem um guia digital próprio, em português, inglês, francês e espanhol, com as instruções de chegada, as regras da casa e do condomínio e os contactos de emergência. O hóspede pode preencher os seus dados no guia antes da chegada, o que ajuda a preparar a lista para o SIBA, que continua a ser submetida pelo anfitrião. Durante o lançamento é gratuito.

Perguntas frequentes

O meu registo de AL caduca ao fim de cinco anos?

Não. O Decreto-Lei n.º 76/2024 revogou a validade de cinco anos introduzida em 2023. Os registos voltaram a não ter prazo, embora possam ser cancelados pela câmara nos casos previstos na lei, por exemplo falta de seguro válido.

Posso vender a casa com o registo de AL?

Em regra, sim: a transmissibilidade voltou a ser a regra em novembro de 2024. Em áreas de contenção, o regulamento municipal pode limitar a transmissão de novos registos de moradias e apartamentos. Confirme o regulamento do seu concelho antes de negociar.

O condomínio pode cancelar o meu AL?

Não diretamente. A assembleia de condóminos pode opor-se, por deliberação de mais de metade da permilagem, com base em perturbações reiteradas e comprovadas, e pedir uma decisão ao presidente da câmara. Quem decide o cancelamento é o município.

Fontes

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